Les agences immobilières sociales : en développement continu et à la croisée des chemins

Les agences immobilières sociales ont connu un développement tout à fait considérable. Elles entrent dans leur phase de maturité. La couverture territoriale est presque complète et chaque commune (ou pratiquement !) peut compter sur le soutien d’une AIS pour développer
une politique locale de logement adaptée à des ménages de catégories 1 et 2*. Ces dernières années ont été particulièrement riches d’actualités et de changements.

Cet article réalise un rapide tour d’horizon de quelques défis passés et pose aussi les jalons de l’avenir et les conditions nécessaires pour que le secteur déploie ses effets maintenant qu’il est entré en vitesse de croisière. Il plaide également pour une juste reconnaissance sectorielle en tant que l’un des piliers de la politique du logement en Wallonie : la gestion pour autrui avec visée d’intégration sociale par le logement.

Les agences immobilières sociales ont eu 25 ans l’an dernier. En effet, un arrêté de l’Exé- cutif de la Région wallonne du 29 juillet 1993 portant création d’agences immobilières so- ciales est paru au Moniteur belge le 6 octobre 1993. Le secteur n’a pas vraiment fêté l’évé- nement, sans doute trop occupé dans son quotidien à gérer les impératifs de gestion et de croissance qui lui sont imposés.

Un quart de siècle que les AIS in- novent sans cesse et se développent tant en Wallonie qu’en Région flamande ou bruxel- loise. Ce quart de siècle a été mis à profit pour développer des outils qui permettent que le secteur soit un vrai intégrateur social, en ce sens qu’il permet à des familles en situa- tion de précarité ou disposant de revenus modestes de s’inscrire durablement dans des logements de qualité à des prix acces- sibles. Son action n’est possible que parce qu’il propose aussi un service garanti à des propriétaires privés. Ce « garantissement », cette « gestion pour compte » est en effet l’un des gages de réussite qui a permis un déve- loppement important.

25 ans, c’est également l’âge adulte, de maturité… La couverture quasi complète de la Wallonie (plus de 90 % du territoire dis- pose d’une AIS) permet de proposer pas loin de 6 000 logements disséminés dans le parc privé classique. Le secteur peut maintenant pleinement développer son action sur le terri- toire de la Wallonie et démontrer l’intérêt qu’il y a à proposer une gestion déléguée sociali- sant le parc privé.

Le succès du secteur et sa crois- sance vigoureuse (pas loin de 10 % ces dernières années) sont très certainement dus aux avantages proposés aux propriétaires dans un contexte post-crise (2008) qui en a dégoûté plus d’un d’autres types de placement… Les taux d’intérêt, globalement constamment bas, ont également joué sur l’intérêt de l’immobilier, ce dont le secteur a bénéficié.

Le garantissement de la location et du bien sont également un très gros avan- tage. Une gestion précise de la location, per- mettant au locataire de prendre pleinement possession de son logement pour s’y sentir bien, couplée à un accompagnement qui lui permettra d’honorer le respect de ses obli- gations de locataire, est une spécificité qui s’impose aux AIS.

Confier son bien à une AIS, compara- tivement à la mise classique en location pri- vée, n’est pas seulement un acte porté avec une conscience sociale prégnante. C’est aus- si accepter de diminuer sa rentabilité immo- bilière. Cette diminution est pour partie, mais pour partie seulement, contrebalancée par la sécurisation des rentrées ainsi que de l’état du bien (hors usure normale). Les avantages de réduction d’impôt et d’exonération (ou de réduction) du précompte immobilier y contri- buent largement et sont de beaux outils qui permettent d’avoir une action très positive sur la réduction des loyers et sur l’accès à des logements qualitatifs pour des ménages de catégories 1 et 2.

2013, une année symbole

2013 est l’année qui a permis au secteur de connaître un coup de boost important. En effet, cette année-là, l’arrêté du Gouvernement wallon du 12 décembre va confirmer un mode de fonctionnement particulièrement efficace pour un secteur en phase de structuration et de développe- ment. La clé de financement, pour complexe qu’elle fût, avait cet avantage de favoriser les structures qui connaissaient une phase de croissance importante.

En juin de cette année va également, et le même jour (le 20 juin !), se décider un arrêté du Gouvernement wallon visant à mettre en place un système de prêts et subventions pour permettre aux propriétaires de rénover de manière importante des logements à confier ensuite à une AIS. Ces prêts et sub- ventions vont avoir un succès important, à tel point qu’ils vont être pris d’assaut par les propriétaires et qu’il va falloir en revoir les conditions d’attractivité afin de pérenniser la mesure. C’est encore un outil qui existe à l’heure actuelle mais il est utilisé sans doute moins qu’avant. Ce mécanisme permet d’of- frir des logements de très haute qualité, réno- vés souvent en profondeur, et dont les loyers sont plafonnés à 20 ou 30 % des revenus du ménage.

Le 20 juin 2013, le Gouvernement de Wallonie décide une réforme du mécanisme d’allocation de réduction du loyer pour les ménages qui disposent d’un logement en AIS. Le changement principal par rapport au texte précédent du 23/12/2010 vise à rendre l’aide éligible pour tout type de logement et à ne plus la limiter aux logements trois chambres et plus. Le succès a été grandissant : il permet concrètement de verser un soutien à l’AIS qui est ensuite reversé en réduction de loyer à des locataires (de 60 à 140 €/mois en fonction du type de logement). La mesure a également connu un grand succès et permettait notam- ment, dans un premier temps, l’accès à des logements dans certains types de localités ou pour certains types de logements aux qua- lités énergétiques renforcées, auxquels les locataires, vus leurs moyens financiers, n’au- raient sans doute pu prétendre. En réalité, le dispositif a progressivement été utilisé pour pratiquement l’ensemble du parc en gestion.

2017, une année charnière

2017 fut une année charnière ; elle a permis la reconnaissance de la maturité du secteur via un subventionnement revisité, qui continue à soutenir la croissance, mais qui dote éga- lement les AIS d’un outil de pilotage pour la stratégie de développement de leurs parcs.

Fin 2016, au bout d’une longue cam- pagne de conviction, notre fédération a pu convaincre le Gouvernement wallon, d’une part, de modifier la clé de financement du secteur et, d’autre part, de refinancer celui- ci pour assumer notamment les surcoûts qu’engendre une croissance continue.

Le Parlement a voté un budget rela- tivement conséquent d’augmentation qu’il consacrait, dans ses commentaires et lors des discussions budgétaires, à la croissance des AIS.

3 millions ont été ajoutés au budget, ce qui était une belle avancée. En définitive, les moyens effectivement parvenus au sec- teur ont été légèrement supérieurs au million d’euro. En effet, le Gouvernement a décidé, dans la foulée et par réallocation budgé- taire, d’augmenter de 1,3 million l’enveloppe dédicacée au financement de l’allocation de réduction de loyer. Le solde a été utilisé par le Fonds du Logement de Wallonie, notamment pour assurer l’indexation du financement des autres organismes à finalité sociale.

Le 30 novembre 2017, a été votée une modification de l’arrêté du Gouvernement wallon du 12/12/2013 ; celle-ci a permis, d’une part, de refinancer à concurrence du million d’euro le secteur, d’autre part, de valoriser et d’apporter une reconnaissance dans le finan- cement aux AIS qui proposent un logement aux ménages de catégorie 1. Cette volonté de notre fédération a été reconnue ; mais l’opé- rationnalisation n’a pas été facile puisqu’une trop grande rigidité administrative portée par une première circulaire ministérielle risquait d’avoir des effets contraires aux intentions originelles. Très heureusement, nous avons pu être entendus par la ministre qui a accepté de prévoir des clauses de flexibilisation administrative qui permettent de donner un signal positif aux AIS qui décident de travailler prioritairement en contact avec la partie la plus économiquement précarisée de la population. Cette modification a pris cours le 1er janvier 2017, et un effet rétroactif a pu être mis en place, ce qui fut une très bonne chose.

Ce chemin de modifications décré- tales s’est poursuivi et devrait aboutir fin mai 2019 1 avec un nouvel AGW très largement concerté avec le secteur et rédigé en tenant compte de nos spécificités. Les équipes mi- nistérielles successives ont en effet toujours eu une écoute attentive et une compréhen- sion circonstanciée des enjeux du secteur.

L’année 2017 a également débuté avec un autre avantage octroyé aux pro- priétaires puisqu’ils peuvent dorénavant bénéficier d’une réduction du taux de TVA (de 21 à 12 %) pour tous travaux réalisés dans un logement neuf ou de moins de dix ans et qui serait confié pendant un certain temps à une AIS. Cette avancée concerne l’ensemble du territoire belge et permet de renforcer l’intérêt pour le secteur, notamment auprès de propriétaires ou d’investisseurs plus importants. C’est un enjeu d’avenir certain qu’ouvre cette décision fédérale : gageons que les défis qu’elle met en lumière pourront être relevés haut la main !

Le long fleuve non tranquille

Ces quelques dernières années, nous avons connu une accélération des réformes relativement conséquente. D’abord dans le domaine du loge- ment, on peut relever les modifications substantielles apportées au Code wallon du logement et de l’habitat durable, avec la fin des dispositifs traditionnels d’ancrage communal et le renforcement des mesures de prise en gestion volontaire ou de manière plus ou moins contrainte (sans nécessairement les moyens financiers qui vont avec). La réforme du bail d’habitation, entrée en application le 1er septembre 2018 et issue de la sixième phase de régionalisation, a également eu un impact ; nous verrons dans le futur en quoi les nouvelles dispositions ont une incidence sur la relation locative… Notons également que le rapatriement de certaines compétences fiscales est toujours en cours d’appropriation ; nous resterons très attentifs aux futures décisions.

À un niveau politique, ensuite, même si le changement de majorité au niveau wal- lon a également eu des répercussions impor- tantes, tous les contacts que notre secteur a pu développer au travers de sa fédération ont toujours été marqués d’une attention toute particulière et d’une compréhension de nos spécificités.

Au niveau du Gouvernement fédéral, la réforme « Geens » a pu développer son triptyque de mesures (insolvabilité des entre- prises en mai 2018, réforme du droit des entreprises en novembre 2018 et, tout récemment, création du nouveau Code où l’association est une forme d’entreprise). Nos structures doivent encore s’approprier pleinement ces mesures ; les défis seront de taille …

Généralement, un nombre important de points sont en cours de modification et seront générateurs, à terme, de change- ments sans doute nécessaires… Mais dans un premier temps, ils impliquent surtout de la crainte et du stress.

Qu’en sera-t-il de la réforme des APE ou des provinces, par exemple ? La tempête soulevée par les modifications proposées par la majorité politique sortante s’est apaisée, mais il y a fort à parier que ces sujets seront remis sur la table des futures négociations régionales. Avec quelles issues ?

Les réformes voulues par l’Europe ont également demandé une grande réac- tivité, que ce soit le Règlement général de protection des données ou la mise en place du registre UBO. Le cadre réglementaire exige un renforcement de la gestion et de la gou- vernance au sein de nos structures, ce qui représente une série de défis supplémen- taires à relever.

Les enjeux

La Région wallonne investit depuis 25 ans dans un outil qui s’est maintenant déployé territorialement et qui accomplit pleinement son action. La croissance continue du sec- teur qui, rappelons-le, parvient à convaincre un nombre toujours plus important de pro- priétaires sans aucune campagne de com- munication massive, est le témoin que l’outil d’intégration par le logement que sont les AIS fonctionne de manière très efficace.

Cette efficacité n’a été rendue possible que parce que certains ingrédients étaient présents. Ils doivent être préservés pour la suite, sous peine de priver la Wallonie de quelques 500 nouveaux logements supplémentaires annuels à mettre à la disposition de ménages de catégories 1 et 2.

D’abord, le secteur est structuré juri- diquement en ASBL qui associent le secteur privé associatif et le secteur public pour pou- voir proposer une réponse adaptée aux pro- blèmes territoriaux spécifiques de logement. Il est important de préserver cette autono- mie et cette liberté de pouvoir construire des solutions créatives et locales en fonction des acteurs et des problématiques rencontrées.

Ensuite, il convient de pérenniser la stabilité des avantages dont le secteur peut faire bénéficier les propriétaires qui lui confient leurs biens en gestion, comme l’exonération du précompte immobilier, les réductions d’impôts pour travaux réalisés au sein de logements mis en gestion, le taux réduit de TVA, les prêts et subventions… Ces avantages permettent également de convaincre des propriétaires et de conserver durablement un bâti de qualité au bénéfice des ménages. On ne le dit pas suffisamment, mais ces avantages permettent également, lors des phases de conclusion ou de renouvellement de mandat de gestion, de convaincre le propriétaire à consentir à des travaux d’amélioration énergétique ou structurelle au bâti- ment parfois très conséquents. Les AIS ont donc également une fonction de stimulation de rénovation du bâti. Parmi les agents économiques actifs dans cette sphère, on notera le secteur de la construction pour particuliers, qui est par ailleurs un secteur non délocalisable, soutenant l’emploi de proximité, de qualité et permettant de relever le défi climatique de rénovation du bâti wallon. On sait qu’il est globalement vétuste et mal isolé.

Ces avantages doivent à tout le moins être conservés et même, si possible, amplifiés. Ils sont la base de travail des AIS ; amputer le secteur de ces leviers reviendrait à porter un coup au développement de celles-ci et donc aux milliers de ménages en attente d’un logement salubre, de qualité et à prix abordable.

Il faudrait également conserver une aide à la location pérenne pour les locataires, certainement budgétable à long terme pour la Région wallonne, mais qui soit ambitieuse et qui réponde aux problématiques so- ciales actuelles. À notre avis, le retour à une unique prise en compte des logements trois chambres et plus serait certainement une erreur sociale. En effet, le succès de l’ALLOC a démontré la nécessité d’une intervention pour les ménages plus modestes ; pensons par exemple aux familles monoparentales pour qui la situation est particulièrement problématique et génératrice de précarité. Il faut aussi pointer la récente étude du CEHD qui relève que le loyer moyen des appartements une chambre a augmenté de 14 % ces dix dernières années, alors que le loyer d’une maison quatre chambres a, lui, diminué de 11 %. Cela laisse à voir les tensions qui existent sur les logements de moindre capacité et donc sur la nécessité de proposer un outil financier pour cette gamme.

Enfin, le secteur des agences immo- bilières sociales existe de manière propre et dispose de spécificités évidentes qu’il convient de reconnaître et d’encadrer avec professionnalisme. Une AIS qui se développe doit faire face à une série de challenges qu’il convient d’identifier. Pointons notamment : la gestion de la structure, la qualité de la re- lation locative, le travail de conviction et de sécurisation des propriétaires, la qualité des relations partenariales (dont les communes, les CPAS et les partenaires associatifs), le management, la rigueur administrative et financière… Ces différentes composantes exigent une multitude de qualités et de compétences tout à fait spécifiques. Il faut, d’une part, permettre de bons recrutements au sein des structures et, ensuite, favoriser des par- cours de formations de qualité. Cette évolu- tion ne peut se réaliser que dans un cadre réglementaire clair et précis et qui ne puisse être évolutif au gré des aléas. Quel que soit le futur réservé à l’encadrement de notre secteur spécifique, il devra proposer un cadre professionnel, concerté avec le secteur, et précis, qui garantira à chacun un balisage clair de sa pratique. Les AIS ne sont plus un organisme parmi d’autres ; elles fonctionnent comme secteur spécifique disposant de réalités de travail, d’une philosophie d’intervention et d’action, d’un core business particulier qu’il convient de reconnaître : la gestion pour autrui avec visée d’intégration sociale par le logement.

Il s’agit bien d’identifier cette spécificité et de lui reconnaître son intérêt.

Les AIS sont à une étape cruciale: elles sont, à 25 ans, entrées dans l’âge adulte et constituent dès lors un pilier spécifique de la politique du logement en Région wallonne.

 

* Les revenus des ménages issus de la catégorie 1 se situent en dessous de 14 500 euros pour une personne seule et 19 900 euros pour des cohabitants (montants annuels globalement imposables), tandis que ceux des ménages appartenant à la catégorie 2 doivent être inférieurs à 29 100 euros pour une personne isolée ou à 36 400 euros pour des cohabitants (montants annuels globalement imposables).

 

PAR ALEXANDRE BORSUS

Coordinateur de l’Union wallonne des agences immobilières sociales

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